據(jù)不完全統(tǒng)計，目前約有40多項簡易計稅項目。一般納稅人可能同時存在一般計稅項目和簡易計稅項目，納稅人選擇簡易計稅方法應注意什么？下面以房地產企業(yè)為例分析。

    稅負高低由業(yè)務模式決定

    簡易計稅方法一經選擇，36個月內不得變更。如果納稅人前期選擇了一般計稅方法，后期想選擇簡易計稅方法，應如何處理？因為房地產企業(yè)同一期項目下是可以選擇簡易計稅的，但是由于某種原因未進行簡易征收備案，直接按一般計稅方法處理了。對此，各地稅務機關要求不一致，有的稅務機關要求將項目前期一般計稅的發(fā)票全部沖紅后，納稅申報時再將整個項目按簡易計稅方法計稅；有的稅務機關要求企業(yè)將簡易計稅的項目申請備案后，項目剩余期間才可按照簡易計稅方法計稅。選擇一般計稅方法，土地、建安成本等對應的進項稅額是可以抵扣的；選擇簡易計稅方法，土地、建安成本等對應的進項稅額不可以抵扣。很多房地產企業(yè)的房地產項目都是集團內企業(yè)自建，然后再賣給集團內企業(yè)，這時就需要考慮采用一般計稅方法了。綜合上述分析，企業(yè)適用簡易計稅方法還是一般計稅方法，哪個稅負低，要根據(jù)企業(yè)具體業(yè)務模式而定。

    發(fā)票開具要求有差異

    1.無論納稅人選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法，沒有規(guī)定不能開具增值稅專用發(fā)票的，都可以開具增值稅專用發(fā)票。

    2.接受方屬于一般納稅人，取得對方使用簡易計稅方法開具的增值稅專用發(fā)票，如符合規(guī)定，可以抵扣進項稅額。

    3.一般納稅人適用簡易計稅方法，開具增值稅普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票，適用的征收率不變，都是3%或5%。

    4.即使是使用簡易計稅方法的房地產企業(yè)，應盡量取得增值稅專用發(fā)票。因為，簡易計稅只是針對銷售部分，即使需要進項稅額轉出，轉出時間上也有一定的滯后性。同時，項目建成后的自持部分屬于自建，而自建不動產的進項稅額是可以抵扣進項稅額的。此時，該房產如果是計入固定資產，則可分期抵扣；如果是計入投資性房地產，則可一次性抵扣。

    5.不能開具增值稅專用發(fā)票的3種情形。

    ①增值稅一般納稅人的單采血漿站銷售非臨床用人體血液選擇簡易計稅方法。

    ②納稅人銷售舊貨，按簡易辦法依據(jù)3%征收率減按2%征收增值稅。其可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

    ③納稅人銷售自己使用過的固定資產，適用按簡易辦法依據(jù)3%或減按2%的征收率。

    6.選擇簡易計稅方法，計算增值稅銷售額時，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的地價款。

    分期開發(fā)項目抵扣進項要合規(guī)

    房地產開發(fā)企業(yè)項目分期開發(fā)，一期按簡易方法計稅，二期、三期按一般計稅方法計稅。這種情形下，進項稅額如何抵扣？《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規(guī)定，兼有一般計稅、簡易計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的建設規(guī)模為依據(jù)進行劃分，不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)?！路康禺a項目總建設規(guī)模）。

    必須強調的是，同一個企業(yè)，如果能準確判定進項稅額專用于一般計稅項目還是簡易計稅項目，則該進項稅額要么全部抵扣，要么不予抵扣，不需要劃分。納稅人購入（租入）固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產的進項稅額，如果既用于一般計稅方法的項目又用于簡易計稅方法的項目，不需要劃分，全部準予抵扣。

    房地產企業(yè)采用簡易計稅方法，按照規(guī)定不允許抵扣的進項稅額如何處理？納稅人可以選擇認證或不認證。但是，筆者建議應該認證，因為認證可以對增值稅專用發(fā)票進行真?zhèn)伪鎰e，也不會形成滯留票，只是納稅申報時要記得進行進項稅額轉出。若選擇不認證，則視同普通發(fā)票進行賬務處理。

    舉例：房地產企業(yè)存在一期、二期、三期項目，其中，一期為營改增前的項目，選擇簡易計稅；二期、三期，為營改增后的項目，適用一般計稅方法。一期的項目按規(guī)定簡易計稅，不得抵扣進項稅額。二期、三期的項目則為一般計稅方法，予以抵扣。在此情況下，管理人員的差旅費、行政部購買辦公用品等都可以抵扣進項稅額。 但為避免涉稅風險，可適當注意做好備查臺賬，比如出差是為一期、二期、還是三期項目應標注清楚。購買的行政辦公用品，則可以全額抵扣，不用區(qū)分。

    實踐中，很多企業(yè)財稅人員，直接將無論是一期項目、二期項目、還是三期項目的差旅費、辦公費、固定資產等全部不抵扣了，這是沒必要的。因為，即使分不清歸屬于哪一期項目的支出，還可以按比例抵扣。

    （作者單位：北京西博思投資管理有限公司）