房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)繁雜，稅收政策適用范圍廣，這就要求財(cái)稅人員必須熟練掌握相關(guān)的財(cái)稅知識(shí)，并要靈活運(yùn)用。下面筆者通過一個(gè)案例，分析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中，無(wú)償贈(zèng)房、代扣個(gè)人所得稅以及出包工程等5項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)處理的易錯(cuò)點(diǎn)。

    案例

    鴻都房地產(chǎn)開發(fā)公司是增值稅一般納稅人，2016年購(gòu)得某地塊的土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。該項(xiàng)目總可售面積10萬(wàn)平方米，2018年已售面積4.5萬(wàn)平方米，已售房屋已經(jīng)交付，已結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。2018年11月6日該公司聘請(qǐng)稅務(wù)師幫助審查賬務(wù)，發(fā)現(xiàn)存有稅收疑問的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)如下：

    1. 2018年6月8日公司將3000平方米的商品房贈(zèng)送給房管部門。

    借：營(yíng)業(yè)外支出——捐贈(zèng) 11922180

    貸：開發(fā)產(chǎn)品 11922180

    2. 2018年6月14日公司付安潤(rùn)律師事務(wù)所律師咨詢費(fèi)（附件為收據(jù)）。

    借：開發(fā)間接費(fèi)用 10000

    貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅 745

    現(xiàn)金 9255

    3. 2018年7月18日，預(yù)提項(xiàng)目建安工程費(fèi)。

    借：開發(fā)成本——建筑安裝工程費(fèi)

    4000000

    貸：其他應(yīng)付款 4000000

    附件說明：出包工程已竣工（合同工程價(jià)款3000萬(wàn)元），竣工驗(yàn)收等資料齊全。因和施工方對(duì)最終結(jié)算價(jià)存在爭(zhēng)議，尚未辦理結(jié)算，未取得全額發(fā)票，現(xiàn)預(yù)提建安工程款400萬(wàn)元。

    4. 2018年9月22日，收取房屋面積補(bǔ)差。

    借：現(xiàn)金 480000

    貸：開發(fā)間接費(fèi) 480000

    5. 2018年10月31日，收取五興公司借款本息。

    借：銀行存款——市陽(yáng)光建行營(yíng)業(yè)部

    6600000

    貸：其他應(yīng)收款——五興公司 6600000

    附件說明：五興公司2016年12月31日向該公司借款600萬(wàn)元，現(xiàn)收到本息款660萬(wàn)元。

    案例解析

    稅務(wù)師幫助該企業(yè)對(duì)存有稅收疑問的業(yè)務(wù)和事項(xiàng)進(jìn)行了梳理：

    業(yè)務(wù)1：將開發(fā)產(chǎn)品無(wú)償贈(zèng)送，應(yīng)按視同銷售確認(rèn)相應(yīng)收入、成本并申報(bào)繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加。相應(yīng)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

    同類別開發(fā)產(chǎn)品同期銷售均價(jià)為8440元/平方米，成本均價(jià)為3673.84元/平方米。

    應(yīng)確認(rèn)收入=8440×3000÷（1+10%）= 23018181.82（元）。

    確認(rèn)成本=3673.84×3000=11021520（元）。

    應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=25320000÷（1+10%）×10%=2301818.2（元）。

    應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=2301818.2×（7%+3%）=230181.82（元）。

    根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

    應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=25320000÷（1+10%）×2%=460363.64（元）。

    上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)690545.46元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于該捐贈(zèng)不符合可稅前扣除條件，因此成本不得稅前扣除。

    該項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=23018181.82-690545.46=22327636.36（元）。

    業(yè)務(wù)2：支付律師咨詢費(fèi)，未取得發(fā)票應(yīng)不予稅前列支，調(diào)減開發(fā)間接費(fèi)10000元。

    應(yīng)代扣代繳個(gè)人所得稅=10000×（1-20%）×20%=1600（元）。

    少代扣代繳個(gè)人所得稅=1600-745=855（元）。

    業(yè)務(wù)3：出包工程因未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。因此企業(yè)所得稅結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，可以預(yù)提300萬(wàn)元（3000×10%），應(yīng)調(diào)減開發(fā)成本100萬(wàn)元（400-300）。

    業(yè)務(wù)4：收取房屋面積補(bǔ)差，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，應(yīng)調(diào)增開發(fā)間接費(fèi)480000元、調(diào)增應(yīng)納稅所得額436363.64元（480000÷1.1）。收取房屋面積補(bǔ)差收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)10%稅率繳納增值稅。

    應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=480000÷（1+10%）×10%=43636.36（元）。

    應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=43636.36×（7%+3%）=4363.64（元）。

    應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=480000÷（1+10%）×2%=872.72（元）。

    上述城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅合計(jì)5236.36元，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

    收取房屋面積補(bǔ)差合計(jì)應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額=480000÷（1+10%）-5236.35= 431127.29（元）。

    業(yè)務(wù)5：收取五興公司借款利息，要換算為不含增值稅利息收入566037.74元（600000.00÷1.06），調(diào)增應(yīng)納稅所得額566037.74元。

    應(yīng)申報(bào)繳納增值稅=600000÷（1+6%）×6%=33962.26（元）。

    應(yīng)申報(bào)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加=33962.26×（7%+3%）=3396.23（元），并調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

    應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額合計(jì)=566037.74-3396.23=562641.51（元）。

    （作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局五河縣稅務(wù)局）